Pourquoi utiliser l’assurance-vie pour investir dans l’immobilier en 2024 ?
En 2024, l’assurance-vie reste un outil de placement incontournable en France, grâce à sa fiscalité avantageuse et sa grande souplesse d’utilisation. Moins connue du grand public, sa capacité à servir de levier pour l’investissement immobilier mérite pourtant une attention particulière. Que vous soyez investisseur averti ou débutant à la recherche d’une stratégie patrimoniale efficace, l’assurance-vie peut vous permettre de financer ou d’optimiser vos projets immobiliers tout en bénéficiant d’un cadre fiscal privilégié.
Les fonds disponibles dans une assurance-vie peuvent être utilisés pour acheter de l’immobilier, directement ou indirectement, par différents montages. En parallèle, le contrat d’assurance-vie permet une transmission de patrimoine optimisée, ce qui peut rendre votre investissement immobilier encore plus performant, notamment dans une optique de succession.
Utiliser l’assurance-vie pour acquérir des parts de SCPI
Une des façons les plus simples d’investir dans la pierre via votre contrat d’assurance-vie est d’acquérir des parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). De nombreuses SCPI sont aujourd’hui accessibles au sein des contrats multisupports en unités de compte.
Les avantages sont multiples :
- Fiscalité atténuée : Les revenus générés par les SCPI sont capitalisés dans l’enveloppe de l’assurance-vie. Pas d’imposition immédiate sur les loyers perçus.
- Liquidité accrue : Contrairement à une SCPI détenue en direct, la revente des parts via un contrat d’assurance-vie est en général plus souple grâce à la structure du contrat.
- Accès simplifié : Le ticket d’entrée pour certaines SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie peut être réduit, rendant ces placements plus accessibles.
Investir dans la pierre-papier via une assurance-vie permet d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié, réparti sur différentes zones géographiques et secteurs (résidentiel, tertiaire, santé…).
Utiliser l’avance sur assurance-vie pour financer un bien immobilier
L’autre grande stratégie consiste à mobiliser le capital de son contrat d’assurance-vie pour obtenir une avance. À ne pas confondre avec un rachat, l’avance est un prêt consenti par l’assureur à l’assuré avec comme garantie les fonds détenus dans le contrat.
Les points clés de l’avance :
- Aucune fiscalité : Puisqu’il ne s’agit pas d’un rachat, l’avance ne déclenche aucune imposition.
- Pas de sortie des fonds : Le contrat continue de produire des intérêts pendant que vous utilisez les fonds prêtés.
- Taux d’intérêt souvent compétitifs : Les avances sont en général rémunérées à des taux attractifs, bien inférieurs à ceux d’un crédit immobilier classique (souvent indexés sur le taux garanti du fonds euro).
Cette stratégie peut servir à constituer un apport dans le cadre d’un investissement, financer des travaux ou même acheter un bien immobilier au comptant, en réduisant le recours au crédit classique. L’avance peut aller jusqu’à 80 % de la valeur de rachat du contrat, selon les assureurs.
Optimiser la fiscalité immobilière grâce à l’assurance-vie
L’enveloppe fiscale de l’assurance-vie est l’une de ses principales forces. Si votre priorité est la réduction de la pression fiscale sur vos revenus immobiliers, l’assurance-vie peut devenir un instrument très performant.
Voici quelques bénéfices notables en matière d’optimisation fiscale :
- Exonération partielle après 8 ans : Après huit ans de détention, les rachats bénéficient d’un abattement de 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple, par an, sur les plus-values.
- Transmission avantageuse : En cas de décès, les capitaux sont transmis hors succession dans certaines limites (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire pour les versements faits avant 70 ans).
- Pas de revenus fonciers taxables : Les revenus locatifs provenant de SCPI logées dans une assurance-vie ne sont pas directement imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
Cet avantage fiscal est important lorsqu’on compare l’imposition des revenus fonciers classiques (soumis au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux) avec le régime applicable en assurance-vie.
Combiner crédit immobilier et assurance-vie : un effet levier puissant
Pour les investisseurs aguerris, la combinaison entre crédit immobilier à taux fixe et assurance-vie constitue une stratégie de levier particulièrement pertinente. Elle permet de démultiplier la performance globale d’un patrimoine.
Voici un montage fréquent en 2024 :
- L’emprunteur conserve ses liquidités dans une ou plusieurs assurances-vie.
- Il réalise un achat immobilier financé à crédit, tout en laissant « travailler » son capital dans l’assurance-vie (en euros sécurisés ou en unités de compte dynamiques).
- Les intérêts du crédit sont partiellement couverts par les rendements de l’assurance-vie, optimisant le bilan fiscal global.
En cas de taux d’intérêt toujours bas, et de rendement correct de l’assurance-vie (autour de 2 à 4 % selon les supports), le différentiel peut générer une rentabilité nette intéressante, tout en réservant une capacité d’autofinancement ou de diversification supplémentaire.
Structurer un patrimoine immobilier via une SCI et l’assurance-vie
La création d’une SCI (Société Civile Immobilière), accompagnée d’une souscription de parts via une assurance-vie, est une autre façon de structurer un investissement patrimonial et immobilier efficace.
Ce montage permet :
- De détenir un bien immobilier de manière collective (avec ses enfants par exemple).
- D’utiliser l’assurance-vie pour acquérir des parts de la SCI et participer au financement.
- De préparer la transmission du patrimoine de manière souple et fiscalement optimisée.
Attention toutefois : toutes les SCI ne sont pas éligibles aux contrats d’assurance-vie, notamment celles imposées à l’IR. En général, seuls les montages à l’IS sont accessibles via certains contrats spécifiques en unités de compte.
Quels contrats d’assurance-vie choisir pour investir dans l’immobilier ?
Si votre objectif est d’utiliser votre contrat d’assurance-vie dans une optique d’investissement immobilier, il est important de bien choisir votre contrat :
- Vérifiez la présence de supports immobiliers (SCPI, OPCI, SCI…) dans la liste des unités de compte proposées.
- Étudiez les frais de gestion, souvent plus élevés sur les unités de compte immobilières.
- Préférez des contrats avec une gestion libre et des versements réguliers possibles.
- Renseignez-vous sur les conditions de l’avance (plafond, durée, taux d’intérêt, renouvellement).
De plus en plus de contrats en ligne permettent aujourd’hui d’accéder à des supports immobiliers à frais réduits, ce qui renforce l’attrait de l’assurance-vie comme vecteur d’investissement dans l’immobilier.
Conseils pour mettre en œuvre une stratégie efficace en 2024
Les stratégies de financement immobilier via assurance-vie nécessitent réflexion et accompagnement. Avant d’opérer des arbitrages ou des versements, considérez les éléments suivants :
- Objectif patrimonial : Souhaitez-vous optimiser le rendement, réduire l’impôt, préparer une transmission, financer un projet ?
- Durée disponible : L’assurance-vie est pertinente sur le moyen ou long terme, notamment pour dépasser les seuils fiscaux de 8 ans.
- Profil de risque : Les SCPI ou unités de compte immobilières offrent des rendements intéressants, mais ne sont pas garanties en capital.
- Diversification : Ne placez pas l’ensemble de votre épargne dans l’immobilier, même en utilisant des structures mutualisées.
L’immobilier reste un pilier de la stratégie patrimoniale en France. Combiné à la souplesse et la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, il constitue l’un des montages gagnants les plus puissants pour construire un patrimoine équilibré, rentable et transmissible en 2024.